С 1 марта 2005 года вступил в законную силу новый Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) – основной закон, который определяет отношения, учитывает интересы сторон в жилищных правоотношениях. Кодекс, содержит нормы, регулирующие предоставление жилых помещений по договорам социального найма, создание и деятельность товариществ собственников жилья (далее ТСЖ), жилищно-строительных кооперативов (далее ЖСК), жилищных кооперативов (далее ЖК), правовое положение членов ТСЖ, ЖСК, ЖК; порядок и условия перепланировки, переустройства жилого помещения; плату за жилое помещение и коммунальные услуги; управление многоквартирным домом.
Впервые в Жилищном кодексе предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации:
- перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежилые помещения в жилые. В старом ЖК РСФСР данному вопросу посвящена единственная статья, которая, кроме того, не регламентирует перевода нежилых помещений в жилые помещения. ЖК РФ подробно прописывает процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода.
- переустройства и перепланировки жилого помещения.
- определяет отношения собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья.
- в ЖК РФ содержится раздел, посвященный пользованию специализированными жилыми помещениями.
- раздел посвященный плате за жилищно-коммунальные услуги.
- раздел посвященный управлению многоквартирным домом.
Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», который ввел в действие Жилищный кодекс РФ, предусматривает ряд обязательных положений.
Статья 14 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» устанавливает, что жилищный или жилищно-строительный кооперативы, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 года преобразованию в товарищества собственников жилья. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При преобразовании такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при преобразовании их статуса. Скорее всего, данное положение обусловлено тем, что жилищно-строительные кооперативы создаются с целью объединения граждан и (или) юридических лиц для удовлетворения потребностей граждан в жилье, а после выплаты пая и окончания строительства, кооператив теряет статус строительного. Хотя раздел V ЖК РФ предусматривает организацию и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов без дальнейшего их обязательного преобразования.
Новеллой жилищного законодательства является то, что сдача в наем части жилого помещения или всего помещения в домах ЖСК производится с согласия всех совместно проживающих членов семьи, старый ЖК 1983 года предусматривал обязательное согласие правления кооператива.
ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Таким образом, ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Исключение составляют граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных учреждениях, в приемных семьях, детских домах, при прекращении опеки, а так же по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; граждан страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний. Указанным категориям граждан жилые помещения будут предоставляться во внеочередном порядке.
Изменения в жилищном кодексе РФ так же связаны:
- с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого жилого помещения.
- с сохранением права пользования жилым помещением. Согласно положениям ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться, каким либо сроком. Необходимым условием сохранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе, по внесению платы за жилье и коммунальные услуги.
Согласно ЖК РФ договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Впервые в новом ЖК РФ предусматриваются обязанности и ответственность, как наймодателя, так и нанимателя жилого помещения.
Так же ЖК РФ предопределяет порядок производства капитального ремонта жилого дома. Согласно ст. 158 ЖК РФ расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяются на всех собственников помещений в этом доме. Вопросы об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта разрешаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации.
ЖК РФ подробно регламентирует право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. К общему имуществу в многоквартирном доме относится имущество не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме. В том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Жилищным кодексом РФ урегулирован важный вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника.
В ЖК РФ (раздел «Управление жилыми домами») закрепляется новое понятие объекта управления – это жилые дома, а так же дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление жилым домом. При этом в случае, если собственниками до 1 января 2007 года не будет выбран один из способов управления, то органы местного самоуправления путем проведения конкурса самостоятельно изберут управляющую компанию для управления многоквартирным домом.
Действующий Жилищный кодекс не является идеальным нормативно-правовым актом, он дает многие ответы на возникавшие ранее вопросы, но и порождает массу новых вопросов и проблем.
Потребуется еще много времени, чтобы ЖК РФ применялся в полном объеме. Так как некоторые статьи подлежат уточнению, для этого требуется принятие нормативных актов Правительством Российской Федерации, органами государственной власти, органами местного самоуправления.
