До 1 января 2007 года собственники многоквартирных домов должны были определиться с выбором способа управления своим многоквартирным домом.
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
3. Управление управляющей компанией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещения в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Инициатором проведения собрания может быть один из собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.
У каждого способа управления есть свои преимущества.
1. Непосредственное управление собственниками помещений, то есть каждый собственник выступает от своего имени. За данный способ управления домом собственники должны проголосовать большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (собрание должно быть правомочно), и закрепить выбор решением общего собрания. После этого собственники должны заключить соответствующие договоры.
Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Решением общего собрания полномочия по заключению договора могут быть переданы одному из собственников или иному лицу, имеющему полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. В этом случае процедура заключения договоров, необходимых для содержания и ремонта общего имущества, упрощается, так как доверенное лицо заключает все необходимые договоры, такие как на техническое содержание и ремонт мест общего пользования, содержание лифта, вывоз мусора, и др.
Что касается отношений, связанных с заключением договоров, на предоставление коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются самостоятельно каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Все вопросы, касающиеся жизнедеятельности многоквартирного дома принимаются на общем собрании собственников.
в начало
2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Создание юридического лица для управления многоквартирным домом предусматривалось еще ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г № 72-ФЗ. ТСЖ, ЖСК, ЖК действуют в интересах собственников помещений, заключают договоры на обеспечение граждан жилищно-коммунальными услугами, по решению собрания осуществляют начисление и сбор денежных средств, расчеты с поставщиками жилищно-коммунальных слуг. При данном способе управления собственники действуют сообща, принимают решения на общем собрании, всеми жилищно-коммунальными услугами собственников обеспечивает ТСЖ, ЖСК, ЖК посредством заключения договоров от юридического лица.
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
в начало
3. Управление специализированной управляющей компанией.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией. С управляющей компанией заключается договор управления. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на одинаковых условиях, указанных в решении данного общего собрания. Жилищный кодекс предусматривает минимальный и максимальный срок заключения договора, договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
Товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и жилищные кооперативы имеют право функции управления передать Управляющей компании, заключив с ней договор. Выбранная управляющая компания подотчетна общему собранию жильцов дома, и если иное не предусмотрено договором управления, ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Данное положение дает возможность всем собственникам в доме иметь информацию о деятельности Управляющей компании.
в начало
Выбирать способ управления необходимо всем собственникам помещений в многоквартирном доме, так же решать множество вопросов, связанных с содержанием дома, текущим, капитальным ремонтом. Это дает гражданам возможность самим решать важные проблемы, определять кому, и в каком количестве направлять денежные средства. При этом расходы на обслуживание мест общего пользования будут утверждаться на общем собрании, и определяться исходя из того, какие услуги понадобятся жильцам. Не секрет, что тарифы на содержание жилья в домах ТСЖ, ЖСК значительно ниже общегородских тарифов. Собственники должны ответственно подойти к вопросу выбора способа управления домом, не бояться принимать решения. Не зависимо от выбранного способа управления льготы и субсидии останутся.
